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业绩快速释放 集中度持续提升

发布时间:2019-06-12 09:38 来源:未知 编辑:admin

  2018年,申万地产板块129家公司合计实现营业收入2.1万亿元,同比增长19.5%,较2017年提升了12.3个百分点,自2017年增速迅速回落后实现较大幅度增长。我们选取的以核心公司(包括9家H股)为代表的龙头房企共计实现营业收入2.7万亿元,同比大幅增长36.2%,增速创2016年以来的新高,受益于2016年以来的地产景气周期,全国性布局更全面的龙头房企2018年结算增速显著高于重点公司和其他公司。44家重点公司共计实现营业收入7009.9亿元,同比增长18.6%,同比增长9.5个百分点,而其他公司共计实现营业收入2240.1亿元,同比仅增长0.3%,较2017年减少了5.8个百分点。龙头房企预收账款增速高达29%,对营业收入的覆盖倍数维持在近年高位,未来可结算规模具备保障。

  利润端2018年申万板块业绩增速为12.5%,龙头房企业绩增速高达29%。另外,随着合作开发成为行业主流并体现在财务报表,2018年申万地产板块少数股东损益同比增速为83.9%,占净利润的比提升至39%。2018年,申万地产板块按营业收入加权平均毛利率为32.5%,同比提升了2.6个百分点,创近五年新高。加权平均净利率为12.4%,同比维持稳定,依旧维持在较高水平,其中2018年核心公司加权平均净利率为15.2%,创近四年来新高。板块近年期间费用率呈小幅攀升,而其中核心公司费用率管控水平能力凸显。

  2018年全国商品房销售面积17.2亿方,同比增长1.3%,比上年回落6.4个百分点,商品房销售额15.0万亿元,同比增长12.2%,比上年回落1.5个百分点。

  从克而瑞公布的百强房企销售数据统计来看,2018年TOP10、TOP20、TOP30 房企

  市占率分别达到26.9%、37.4%以及45.2%,前三十房企销售占比几近半数,行业集中度持续提升,尤其是TOP30的市占率增长速度最快。2018年TOP10、TOP20、TOP30销售门槛分别达到2000亿、1300亿以及1000亿元。

  2018年,核心公司共计实现合约销售金额4.9万亿元,同比增长28.6%,增速从2016年的50.8%持续回落,我们预计2019年核心公司销售金额增速可维持在20%及以上水平。2019年一季度,核心公司共计实现销售金额1.0万亿元。同时,2018年核心公司实现销售面积3.8亿方,同比增长27.4%,2019年一季度核心公司共计实现销售面积8072.8万方。

  2018年末,我们统计的核心公司年末总土储合计为17.2亿方,同比增长17.3%,较2017年46.0%的同比增速显著回落,龙头房企拿地力度同比明显回落。

  2014-2018年申万地产板块加权平均净负债率基本维持在110-120%之间,维持较为稳定的态势,而分结构看,核心公司近四年加权平均净负债率稳定在80-90%的区间,我们预计2019年随着业绩的释放,全年净负债率相比于一季度更有待回落。同时重点公司和其他公司加权平均净负债率较高,均在120-160%之间,2018年随着去杠杆以及融资成本走高和额度收紧的影响,其他公司加权平均净负债率高达189%,创近五年新高。

  2018年,申万地产板块总计存续的有息负债总额约为3.2万亿元,同比增速自2017年27.1%的高位后持续回落至2018年的13.1%,2019年一季度继续降至12.8%。而我们统计的三类公司中,由于龙头地产公司拿地规模及销售增速均高于其他两类房企,再加上融资的便利性和额度更为宽裕,核心公司有息负债总额的增速显著高于重点公司和其他公司,近年来有息负债总额增速从2014年的54%降至2018年的25%,重点公司和其他公司均呈现持续下探趋势,中小房企在融资方面承压。

  目前时点市场的系统性风险充分释放,择股偏好销售、业绩和风险溢价改善重合维度多的个股,维持板块“强于大市”的投资评级,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、融创中国、碧桂园等。

  万科4月在苏州、天津、北京、重庆、成都等地新增8个住宅项目,未新增物流地产项目,权益比例为100%的项目占比25%,合作项目进一步提升。住宅项目拿地金额118.73亿元、拿地面积为124.9万方;4月总地价环比上涨7.83%、同比增加12.16%,拿地总面积环比下降22.28%、同比减少37.47%。4月新增住宅项目楼板价均值为8605.79元/平,拿地均价占当月销售均价52.92%,其中苏州、北京的楼板价超10000元/平。受土地市场整体降温影响,公司土地购置意愿不强,住宅项目、物流地产项目拿地面积及金额均大幅收缩。4月一二线%,公司坚持深耕一二线城市战略布局,随一二线市场回暖,对未来业绩将形成支撑。(中国银河)

  4月公司实现签约金额179.3亿元,环比+0.7%、同比+72.5%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%;实现签约面积91.4万方,环比-2.1%、同比+49.0%,高于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%;销售均价19,615元/平米,环比+2.9%,较18年-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额558.3亿元,同比+33.9%,较上月+12.8pct;实现签约面积280.3万方,同比+33.4%,较上月+6.4pct。1-4月累计销售均价19,914元/平米,较18年-3.4pct;基于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线%),以及受一二线市场持续回暖和低基数影响,预计公司销售将继续保持高增。(华创证券)

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